Muchas personas permanecen en la comunidad en la que han estado viviendo cuando se jubilan, aunque no necesariamente en la misma dirección. Otros piensan en la jubilación como el momento de irse a vivir a la montaña, al desierto, a la playa o a cualquier otro lugar distinto de donde viven ahora.

Sea cual sea su tendencia, puede que decida que ha llegado el momento de vender una casa y comprar otra. Si lo hace, debe estar preparado para las consecuencias emocionales de un cambio así, y para un impacto financiero aún mayor.

Los costes de la venta

En la mayoría de los casos, la venta de un inmueble conlleva unos gastos considerables que reducen el importe de la venta. Si recurre a un agente inmobiliario, como hacen muchos vendedores, deberá pagar una comisión sobre el precio de venta. Las tarifas varían según la zona geográfica y el estado de la economía, por lo que le conviene ponerse en contacto con varios agentes de su zona para asegurarse de que no está pagando de más. En función de las condiciones del contrato de compraventa, es posible que también tenga que hacerse cargo de algunos gastos de cierre. No existe una norma uniforme sobre quién paga determinados gastos, como la inspección de termitas o la búsqueda de títulos de propiedad.

Hay más flexibilidad en cuanto a la cantidad de trabajo a realizar en su casa una vez que ha decidido venderla. Hay dos corrientes de pensamiento. Una dice que cuanto mejor sea el aspecto de una vivienda, más atractiva será para los compradores. Así que pintar y arreglar la casa en general probablemente se amortizará con ventas más rápidas y precios más altos. La opinión contraria es que la mayoría de los compradores tendrán sus propias ideas sobre el aspecto que quieren que tenga la casa, así que todo lo que no sea asegurarse de que la casa está limpia y despejada no merece la pena ni la molestia ni el coste.

Sin embargo, si hay problemas importantes, como un tejado en mal estado o una caldera anticuada, es posible que tengas que pagar la reparación o rebajar el precio de venta al negociar el contrato final. Es difícil saber si saldrás ganando.

Calcular la plusvalía

Cuando vende una vivienda que ha tenido en propiedad durante mucho tiempo o durante un periodo de subida de los precios de la vivienda, puede tener una plusvalía. En otros casos, puede tener una pérdida de capital. La plusvalía o minusvalía se calcula en varios pasos:

1. Usted determina el precio de venta y luego resta los gastos de venta de la propiedad. El resultado es el precio de venta ajustado, o importe realizado.
2. Calcule su base total, también denominada base de coste. Esto incluye la cantidad que pagó por la propiedad originalmente, más las tasas y los costes de cierre, así como lo que ha gastado en construcción, renovaciones, mejoras o reparaciones. La lista de mejoras subvencionables es impresionantemente larga e incluye, entre otras cosas, mejoras interiores y exteriores, ampliaciones, sistemas de calefacción y fontanería, jardinería y vallado. Puede encontrar los detalles, junto con otra información valiosa, en la Publicación 523 del IRS, "Vender su casa". En algunos casos, puede ser necesario reducir o ajustar la base al calcular ciertos créditos fiscales, liquidaciones de seguros u otros pagos.
3. A continuación, reste la base total ajustada del precio de venta ajustado para determinar la plusvalía o minusvalía. Si la operación ha generado una ganancia, debe determinar si esa ganancia está sujeta a tributación.

Sin embargo, debe tener en cuenta que es posible que tenga que hacer un ajuste de la base total si vendió una o más viviendas antes de 1997, pero ninguna desde entonces. Antes de esa fecha, si reinvertías en una vivienda más cara en los dos años siguientes a la venta de tu casa, no tributabas por la plusvalía que obtuvieras. Sin embargo, cuando venda esta vez, tendrá que restar la ganancia acumulada sobre la que aplazó el pago de impuestos para determinar la base total ajustada.

¿Hay que pagar impuestos?

La ley prevé una desgravación fiscal por la venta de la vivienda habitual si se ha vivido en ella al menos dos de los cinco años anteriores a la venta y se cumplen los demás requisitos. En concreto, si es soltero, los primeros 250.000 euros de plusvalía están exentos de impuestos. Si está casado y presenta una declaración conjunta, esta cantidad se duplica a 1.500.000 PTT. Puede optar a una exención mayor si su cónyuge ha fallecido en los dos años anteriores a la venta.

Si ha utilizado parte de su vivienda para un negocio o para alquilarla, no suele tener derecho a la exclusión total. Lo mismo ocurre si no ha ocupado su vivienda durante el periodo de dos años exigido y no cumple uno de los motivos permitidos para no hacerlo. Sin embargo, incluso en estos casos, una parte de la plusvalía puede beneficiarse de la exención fiscal, aunque su determinación requiere un cálculo detallado.

En la mayoría de los casos, si su ganancia imponible es inferior a la cantidad exenta, no tiene que declarar la venta de su casa en su declaración de la renta, aunque puede optar por hacerlo. Sin embargo, es posible que tenga que declarar otros ingresos procedentes de la venta, como la venta de bienes muebles que permanecerán en la vivienda, por lo que siempre debe trabajar con su asesor fiscal para asegurarse de que está declarando la cantidad correcta.