Invertir es como la vida: quien no arriesga, no gana.

Si está pensando en comprar una casa, probablemente tenga buenas razones para su decisión. Puede que comparta la sensación de que tener casa propia es una parte fundamental del sueño americano. Pero la compra de un inmueble también conlleva aspectos financieros que debe tener en cuenta.

Desde cierto punto de vista, una casa es una inversión, quizá la mayor de todas. Al igual que otras inversiones, los bienes inmuebles pueden aumentar de valor con el paso de los años, de modo que puede venderlos por más de lo que pagó. También puede perder valor, a veces drásticamente. Si tiene que vender cuando los precios de los inmuebles han bajado, puede que tenga que conformarse con un precio inferior al que le gustaría, o incluso inferior al que pagó para comprar la casa.

Pero a diferencia de la inversión en renta variable, como acciones o fondos de inversión, que se adquieren para alcanzar objetivos financieros, la mayoría de la gente considera la propiedad de una vivienda como un fin en sí mismo.

Razones para comprar

Hay razones emocionales de peso para comprar una casa, y otras potencialmente más económicas. Ser propietario puede ayudarle a sentirse arraigado y parte de una comunidad. Puede proporcionar una sensación de logro y un lugar donde construir tradiciones familiares. A menudo, se dispone de más espacio que en una vivienda de alquiler que cuesta lo mismo. Y ser propietario puede ahorrarle dinero.

Eso es porque usted puede deducir los intereses de la deuda hipotecaria existente de $1 millón y hasta $750.000 de la deuda hipotecaria sobre los préstamos realizados en 2020 y más tarde. sobre tu vivienda principal y una segunda vivienda al presentar tu declaración federal de la renta. También puede deducir hasta $10.000 en impuestos que paga a los gobiernos estatales y locales. Esas deducciones tienen el potencial de reducir sus impuestos, especialmente en los primeros años tras la compra, cuando la mayor parte de sus pagos hipotecarios se destina a pagar intereses.

Razones para alquilar

Por otra parte, puede que decida alquilar en lugar de comprar una casa por razones prácticas y económicas. Si estás solo, por ejemplo, reunir el pago inicial y hacer frente a los gastos de hipoteca, impuestos, seguros y mantenimiento puede suponer una carga demasiado grande para tu presupuesto. Y tener todos tus activos invertidos en tu casa tiene serios inconvenientes. Entre otras cosas, limita su capacidad de invertir lo suficiente para alcanzar otros objetivos importantes para usted.

Otra razón para alquilar es un trabajo que te mantiene en movimiento o te obliga a trasladarte periódicamente. No siempre es fácil vender cuando te trasladas o cambias de trabajo. Aunque tu empresa te ayude con los gastos de vender una casa y comprar otra, no puedes contar con ello. Y la parte más cara de la compra son los gastos iniciales.

Regalos familiares

Si tus padres o abuelos quieren y pueden ayudarte a comprar una casa, cada uno de ellos puede darte una donación libre de impuestos de hasta $15.000 en 2020. Si estás casado, pueden dar a tu cónyuge una cantidad igual. Es un caso en el que un regalo a tiempo puede tener mucho más sentido que una herencia futura.

Pero tenga cuidado. Las donaciones que superan el límite anual libre de impuestos pueden estar sujetas a impuestos para el donante. Y los préstamos de familiares generan intereses imputados si el prestamista no te cobra intereses -o no te cobra los suficientes-. Esto significa que el prestamista tiene que pagar el impuesto sobre la renta por los intereses que normalmente pagaría, aunque usted no los haya pagado. Una excepción se produce cuando el préstamo de uno de los padres permite a un hijo sin ingresos por inversiones comprar una casa.

Cómo funciona la compra

La compra de una vivienda suele constar de tres fases distintas: acumular el pago inicial, encontrar una hipoteca y acumular patrimonio mediante el pago del préstamo hipotecario.

1. Por lo general, para comprar se necesita un pago inicial de al menos 10% y a veces hasta 20% del precio de compra en efectivo. Pero puede investigar algunos programas federales y estatales, como los que gestionan la Administración Federal de la Vivienda (FHA) o el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA), que exigen una cantidad inicial menor o a veces ninguna. Su abogado o agente inmobiliario le informará de los programas especiales. También puede investigar en Internet, empezando por el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. en hud.gov.
2. Compruebe su informe de crédito para asegurarse de que no hay información negativa que pueda dificultar la obtención de un préstamo. Todo el mundo tiene derecho a un informe crediticio gratuito al año de cada una de las tres principales agencias de informes crediticios. Para acceder a su informe vaya a annualcreditreport.com y siga las instrucciones. Puede ser una buena idea solicitar un informe cada vez, y volver al sitio cuatro meses después para acceder a un informe de una agencia diferente. Así sabrá si aparece algo negativo en su historial crediticio durante el tiempo que esté buscando casa, y tendrá tiempo para resolverlo. También puede tener sentido comprar su puntuación de crédito. Sin embargo, debe consultar a los posibles prestamistas para saber qué puntuación de crédito utilizan a la hora de tomar decisiones sobre préstamos hipotecarios, ya que las puntuaciones de los distintos proveedores suelen variar.
3. Cuando tenga suficiente para el pago inicial, puede empezar a buscar una casa y una hipoteca. Una hipoteca es un préstamo a largo plazo que le proporciona el dinero que necesita para comprar la casa. Usted devuelve el préstamo, normalmente en cuotas mensuales a lo largo de un periodo de 10 a 30 años.
4. Una vez acordada la hipoteca y comprada la casa, se va acumulando gradualmente el capital, o la propiedad, mediante el pago de la hipoteca. En la mayoría de los casos, su pago mensual también incluirá lo suficiente para cubrir los impuestos sobre bienes inmuebles y el seguro de la propiedad. De hecho, es posible que te encuentres con el acrónimo PITI para describir tu pago, que representa capital, intereses, impuestos y seguro.

Juegue con diferentes condiciones de pago y vea cuánto tardaría en liquidar su hipoteca con esto calculadora de amortización anticipada.

Invertir para el pago inicial

Si estás pensando en comprar tu primera casa, tendrás que decidir cómo invertir el dinero que esperas utilizar para el pago inicial.

El calendario es un factor importante. Cuanto antes planee comprar, menos riesgos querrá correr. Probablemente no querrá verse en la situación de tener que vender inversiones si sus precios caen repentinamente o arriesgarse a tener que posponer sus planes. Por otra parte, cuanto más estable sea el precio de una inversión, menos ganará con ella.

Una técnica consiste en dividir el dinero que va acumulando, colocando una parte en fondos de inversión y acciones, y el resto en inversiones más conservadoras que devengan intereses, como certificados de depósito (CD) o letras del Tesoro de EE.UU. que puede ir renovando a medida que vencen hasta el momento en que piense comprar.

También puede fijar objetivos para las inversiones en renta variable, ya sea en ganancia de precio o rentabilidad total, y vender si una inversión alcanza ese nivel. Se trata de un planteamiento distinto de la inversión de comprar y mantener, pero podría ayudarle a construir su capital inicial. Por ejemplo, si compra una acción cuyo precio sube 15%, podría venderla, reinvertir el capital en otra acción y depositar el beneficio en un CD u otra cuenta de valor estable.

¿Y si le rechazan?

Es ilegal que los prestamistas tengan en cuenta su edad, raza, sexo, estado civil o religión como factores a la hora de evaluar su solicitud de hipoteca. Si cree que le han discriminado, actúe. Presente una queja ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU., denuncie la infracción ante el organismo gubernamental competente que le haya facilitado el prestamista o consulte a la oficina del Fiscal General de su Estado para comprobar si el prestamista ha infringido las leyes estatales.

Si te lo deniegan, pregunta por qué. El prestamista debe informarte de la calificación crediticia y el informe crediticio que ha utilizado para comprobar tu historial de crédito, y tú debes solicitar una copia de ambos. Deberían ser gratuitos, ya que te los han denegado. Si hay errores evidentes, siga las instrucciones del informe para que los corrijan y compruebe su solicitud. Si la información negativa es correcta y su historial crediticio tiene fallos, al menos conocerá los factores que pueden estar bloqueando su solicitud y podrá empezar a reforzar sus credenciales crediticias.

A veces le saldrá mejor solicitarla a un banco o cooperativa de crédito con los que ya tenga relación. También puede trabajar con un agente hipotecario especializado en encontrar prestamistas interesados. Pero tenga mucho cuidado. Estos agentes pueden obtener beneficios guiándole hacia prestamistas sin escrúpulos. También puede plantearse un acuerdo privado con vendedores que estén dispuestos a financiar la compra, aunque no conviene hacerlo sin el asesoramiento de un abogado inmobiliario de confianza.