El coste de una hipoteca

Como las cuotas mensuales reparten el coste de un préstamo hipotecario a lo largo de un periodo prolongado, es fácil olvidarse del gasto total. Por ejemplo, si pides prestados $200.000 durante 30 años a un interés del 6%, tu amortización total será de unos $431.680, más del doble del préstamo original.

Lo que parecen pequeñas diferencias en el tipo de interés pueden suponer mucho dinero a lo largo de 30 años. A 7%, el total reembolsado sería de $479.160, unos $47.480 más que al tipo de 6%.

Importe del préstamo (principal): El importe del préstamo. Es el importe más los intereses que debes devolver durante el plazo del préstamo.

Interés: El interés es el porcentaje del capital que paga por el préstamo. Es el componente principal de la TAE y viene determinado en gran parte por el coste actual de los préstamos en la economía y tu solvencia.

Puntos (intereses prepagados): Intereses que se pagan por adelantado al cierre. Cada punto equivale a 1% del importe del préstamo. Por ejemplo, en un préstamo de $90.000 con dos puntos, pagarías por adelantado $1.800.

Tasas: Las comisiones incluyen las de solicitud, las de apertura del préstamo y otros costes iniciales impuestos por el prestamista.

Plazo (duración del préstamo): Cuanto más largo sea el plazo, más bajas serán las cuotas mensuales, pero más pagará en total.

Tarifa: Con el tiempo, un tipo de interés más bajo tendrá el mayor impacto en el coste total.

Cualquiera de los factores aumentará el coste total, pero un tipo de interés más alto y un plazo más largo tendrán el mayor impacto.

Liquidación del préstamo

El préstamo hipotecario se reembolsa en una serie de cuotas mensuales a lo largo del plazo, un proceso conocido como amortización. Durante los primeros años, la mayor parte de cada pago se destina a intereses y sólo una pequeña parte a amortizar el capital. En el año 20 de una hipoteca a 30 años, las cantidades asignadas a cada uno se igualan. Y, en los últimos años, pagas sobre todo capital y muy pocos intereses.

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Reducir los gastos hipotecarios

El importe del préstamo, los gastos financieros -que combinan intereses y comisiones- y el plazo de amortización son los factores que encarecen la compra de una vivienda. Por eso, encontrar la forma de reducir uno o varios de ellos puede ahorrarte dinero.

1. Haz un pago inicial mayor. Cuanto menos pidas prestado, menos intereses pagarás. Como los intereses se calculan sobre una base menor, tus pagos serán más bajos. Y si el pago inicial es al menos el 20% del precio de compra, no tendrás que contratar el seguro hipotecario privado (PMI), que aumenta los costes del préstamo. El principal inconveniente de un pago inicial más elevado puede ser que reduzca demasiado tus ahorros, lo que dificultará la cobertura de otros gastos.
2. Plantéate un préstamo más corto. Con un plazo más corto, pagará menos intereses en total por el mismo capital. También puede optar a una TAE algo más baja, lo que reduciría aún más su coste total. Pero las cuotas mensuales son más altas que si eliges un plazo más largo. Así que corre el riesgo de comprometerse a pagos mayores de los que puede permitirse.
3. Haz más pagos. Puedes pagar más de lo que exige el contrato, ya sea efectuando más pagos o abonando una cantidad extra con cada pago regular. Si hace esto último, asegúrese de dejar claro que la cantidad extra debe utilizarse para reducir el capital, no para pagar por adelantado los intereses. Los prestamistas pueden ofrecer un plan de pago quincenal, pero gestionar los pagos extra usted mismo le da más flexibilidad y puede reducir el préstamo más rápidamente.

Sin embargo, puede que ganes más invirtiendo el dinero de lo que ahorrarías amortizando el principal más rápido, sobre todo porque seguirías pagando la mayor parte de los intereses.

Juegue con diferentes condiciones de pago y vea cuánto tardaría en liquidar su hipoteca con esto calculadora de amortización anticipada.

Un punto a favor

Los prestamistas pueden estar dispuestos a aumentar el tipo de interés de un préstamo en una fracción (digamos 1/8 de un porcentaje o 1/4 de un porcentaje) y reducir el número de puntos, o al revés, siempre que obtengan el mismo beneficio. Las ventajas de un menor número de puntos son unos costes de cierre más bajos y un menor desembolso de dinero cuando más se necesita. Pero si piensa conservar la casa más de cinco o siete años, pagar más puntos para obtener un tipo de interés más bajo reducirá su coste a largo plazo.

Otros gastos de propiedad

El principal y los intereses son los principales componentes del coste de comprar una casa, pero no son los únicos. También tendrás que pagar impuestos inmobiliarios, que pueden variar mucho de un estado a otro y de una región a otra dentro de un mismo estado.

Los impuestos, que se basan en el valor de tasación de la propiedad y el tipo impositivo del municipio, suelen sufragar los gastos de colegios públicos, policía y bomberos, carreteras y otros servicios públicos. El valor catastral, determinado por un tasador municipal, suele diferir, al menos en cierta medida, del valor de mercado y del valor de tasación.

También está el coste del seguro de la vivienda, que su prestamista le exigirá para proteger su inversión y que usted debe tener para proteger su patrimonio. También es posible que le exijan un seguro contra inundaciones, que es aparte.

En la mayoría de los casos, el pago mensual de la hipoteca incluye los cuatro costes, que suelen abreviarse como PITI, es decir, capital, intereses, impuestos y seguro.